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定金与订金的区别
[来源:来自网络]  [作者:不详]  [日期:14-04-19]  [关键字:定金与订金的区别 ]

          签定认购书、交纳认购金不是法律规定的必经过程,而是房地产交易领域的一种习惯做法,它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议,通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权,在约定的时间内,卖方不得将该房屋售予他人,如买方决定不购买,卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买,认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿,不退给买方。因此认购金有时也被称为诚意金。  

定金与认购金不同,定金是一种合同履行的担保,根据我国民法通则和《担保法》规定,签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保,如果收受方违约,应双倍返还定金;给付方违约,则无权要求对方返还。因此,如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,发展商有权以购房者违约为由不退定金;如果发展商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。另外,如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同,但因购房合同或补充协议的具体条款双方存在争议,不能达成一致意见,致使购房者不能购买认购房屋的,发展商应当退还定金。  对购房者来说,为了避免丧失认购金或定金,可以采用以下方法,一是不要急于在签订认购书时马上交钱,给自己留几天考虑的时间:二是在认购书中书面约定,如果购房者决定放弃认购的房屋,发展商应当将定金或认购金退还,如果时间许可,应当请专业人士审查合法性后再做最终决定。
订金”属于预先支付的一部分价款,不具备担保的性质,而“定金”则具备担保的性质,并且有严格的设立条件。依据担保法的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保,债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。由于二者法律性质有别,因而在不履行约定时法律处理上差异较大:对“定金”而言,给付定金的一方不履行约定的债务时,无权要求返还定金;收取定金的一方不履行约定的债务时,应当双倍返还定金。然而对于“订金”而言,如果收取订金的一方不能履行约定,交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。换言之,“定金”具备法律效力,而“订金”则不具备法律效力。
 
 
首先,订金在法律上并没有严格的界定,从文字的理解上来说,的含义是订立、预订之意。

  而定金在法律上有比较严格的界定。定金依法律性质不同可以有多种分类,如证约定金、成约定金、违约定金、解约定金、立约定金等。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式,在《合同法》上是承担违约责任形式之一,其基本法律性质是违约定金,并具有担保合同履行的性质。

  定金的作用有两种情形:

  合同正常履行时,定金充作价款或由交付方收回;

  合同不履行时,适用定金罚则:即交付方违约的,无权收回;接受方违约的,应双倍返还。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

  由此可见,买受人在签订房屋认购书时,要分清自己交纳的到底是订金还是定金,做到心中有数。

  房屋认购书中约定的为订金:《商品房销售管理办法》(200161日起施行)第二十二条第二款规定:房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。此种情况下,买受人可与出卖人详细约定订金的性质,否则到时想要主张定金的权利的话,将不会被人民法院支持。

  房屋认购书中约定的为定金:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(200361日起施行)第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。也就是说,买受人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前,如果因为买受人一方的原因未能订立商品房买卖合同的,出卖人可以不退还定金。但是,如果因为买卖双方的原因,比如合同不能协商一致,出卖人应当将定金返还买受人.
 
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